گرانی مسکن: اوج بی‌سابقه‌ای که هیچ حد و مرزی نمی‌شناسد!

به گزارش پایگاه خبری دیدگاه مدیریت به نقل از خبرگزاری مهر – مجله مهر؛ رویا سادات هاشمی: تقویم برای مستأجران به یک کابوس تبدیل شده است. چه به صورت ماهانه و چه به شکل سالانه، ۳۳ بند وجود دارد که نگرانی‌های صاحبخانه را افزایش می‌دهد. مشکل تنها گرانی مسکن نیست؛ بلکه مسکن سهم بیشتری از درآمد مردم را به خود اختصاص داده و هر سال فاصله میان حقوق و هزینه‌های مسکن بیشتر می‌شود. قسمت تلخ ماجرا این است که بسیاری دیگر نه تنها از خرید خانه صحبت نمی‌کنند، بلکه حتی به فکر بهبود شرایط مسکن خود نیستند و تنها دغدغه‌شان این است که آیا می‌توانند سال آینده همین خانه‌ای را که در آن زندگی می‌کنند، حفظ کنند یا خیر. در این میان، گزینه‌هایی مانند وام مسکن نیز برای بسیاری امیدبخش نیست. وامی که خود دارای سود و قسط سنگین است، در حالی که قیمت مسکن چندین برابر توان مالی یک خانواده است، بیشتر به یک بدهی جدید در فهرست مشکلات تبدیل می‌شود تا راه‌حلی برای خانه‌دار شدن. سؤال این است که وقتی قیمت مسکن از توان مردم فاصله گرفته، چه کسی قرار است این فاصله را کاهش دهد؟ و چرا دولت و مسئولان نظارتی بر این قیمت‌های افسارگسیخته ندارند؟

اجاره‌بها چه درصدی از درآمد خانوار را می‌بلعد؟ مسکن در ایران دیگر تنها یکی از هزینه‌های زندگی نیست؛ برای بسیاری از خانواده‌ها، به اصلی‌ترین هزینه زندگی تبدیل شده است. این در حالی است که حتی اگر بخواهیم بحث مقایسه مسکن در ایران با کشورهای دیگر را کنار بگذاریم و ایران امروز را با ایران دهه ۸۰ مقایسه کنیم، باز هم به اعداد ناخوشایند و تورم‌های سرسام‌آور می‌رسیم که نشان می‌دهد طی این سال‌ها هیچ‌کس عزمی برای کنترل قیمت مسکن نداشته است؛ همین امر باعث شده از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ افزایش قیمت خانه در کشور به ۴۶۰ درصد برسد؛ مقوله‌ای که جزو نیازهای اساسی زندگی شهروندی است. آمارها نشان می‌دهد در اواسط دهه ۸۰، سهم اجاره در شهرهای بزرگ بین ۲۵ تا ۴۰ درصد و در شهرهای کوچک بین ۱۵ تا ۲۵ درصد بود، در حالی که اکنون معضل مسکن بیش از ۷۰ درصد از سهم درآمد خانوار را به معنای واقعی کلمه می‌بلعد.

وقتی خانه از سقف بالای سر به سرمایه تبدیل شد، مسکن زمانی برای زندگی ساخته و خریداری می‌شد، اما تورم و بی‌ارزش شدن پول، نگاه مردم به خانه را نیز تغییر داده است. وقتی نگه‌داشتن پول نقد به معنای از دست رفتن بخشی از ارزش آن است، بسیاری برای حفظ سرمایه به سمت طلا، ارز و ملک می‌روند. در اینجا مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. اکنون خریدار خانه تنها خانواده‌ای نیست که به دنبال سقف بالای سرش باشد؛ بلکه سرمایه‌گذارانی نیز هستند که ملک را برای حفظ ارزش پول یا فروش گران‌تر خریداری می‌کنند. نتیجه این است که مستأجری که تنها به دنبال خانه است، باید در بازاری رقابت کند که سرمایه‌گذاران در آن حضور دارند و قرار نیست در آن خانه زندگی کنند.

نبود نظارت بلای جان مستأجران! کارشناسان دلایل زیادی برای گرانی مسکن مطرح می‌کنند، از جمله تورم، افزایش هزینه ساخت، قیمت زمین، کاهش ساخت‌وساز و قدرت پایین خرید مردم. هر یک از این عوامل سهم خود را دارند. اما یکی از اصلی‌ترین دلایل افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، نبود نظارت و شفافیت در بازار است؛ زیرا وقتی خریدار نمی‌داند قیمت واقعی یک خانه چقدر است و قیمت‌ها بیشتر بر اساس نظرات مشاوران املاک، آگهی‌ها و انتظارات فروشندگان تعیین می‌شود، زمینه برای قیمت‌سازی فراهم می‌شود. از سوی دیگر، مسکن تنها محل زندگی مردم نیست؛ برای برخی تبدیل به یک بازار سرمایه‌گذاری شده است که واحدهای مسکونی را وارد بازار می‌کند. وقتی خرید چند خانه، زمین یا واحد خالی می‌تواند در آینده سود زیادی به همراه داشته باشد، طبیعی است که بخشی از تقاضا دیگر برای مصرف نباشد. در اینجا اهمیت نظارت و سیاست‌گذاری نمایان می‌شود؛ اینکه خانه‌های خالی شناسایی شوند، معاملات و مالکیت‌ها شفاف باشد و با سوداگری‌هایی که تنها با هدف افزایش قیمت انجام می‌شود، برخورد شود.

رد پای بانک‌ها در گرانی خانه یکی دیگر از انتقادهایی که کارشناسان به وضعیت بازار مسکن دارند، به نقش بانک‌ها برمی‌گردد. بانک‌ها باید سپرده‌های مردم را جمع‌آوری کنند و منابع را به سمت تولید و ساخت‌وساز هدایت کنند، اما در عمل بخشی از این منابع وارد خرید و فروش و نگهداری ملک و زمین شده است. وقتی بانک خود صاحب ملک و زمین و شرکت ساختمانی می‌شود، دیگر تنها یک تأمین‌کننده مالی نیست؛ بلکه به یکی از بازیگران بازاری تبدیل می‌شود که افزایش قیمت دارایی‌هایش برایش بی‌اهمیت است. کارشناسان معتقدند همین بنگاه‌داری و ورود بانک‌ها به بازار ملک، به همراه عوامل دیگری مانند تورم و کمبود عرضه، به بالا ماندن قیمت مسکن و سخت‌تر شدن خانه‌دار شدن مردم دامن زده است.

وامی که خودش یک خانه می‌خواهد! اکنون دولت برای خانه‌دار شدن زوج‌های تهرانی سقف وام خرید مسکن را به ۲ میلیارد تومان افزایش داده است؛ عددی که در نگاه اول بزرگ به نظر می‌رسد، اما وقتی به محاسبات دقت می‌شود، ماجرا کمی متفاوت است. متقاضی باید برای دریافت این وام، هزینه خرید اوراق را نیز بپردازد و در نهایت با نرخ سود ۲۲.۵ درصد، برای ۱۲ سال ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان قسط بپردازد. در پایان مجموع بازپرداخت وام به حدود ۵.۸ میلیارد تومان می‌رسد؛ یعنی نزدیک به ۳.۸ میلیارد تومان فقط سود. حال سؤال این است: مستأجری که توان پرداخت ماهانه ۴۰ میلیون تومان قسط را دارد، چقدر به این وام نیاز دارد؟ کسی که هر ماه چنین رقمی را می‌تواند کنار بگذارد، احتمالاً درآمدی دارد که از بسیاری از مستأجران بیشتر است و شاید اصلاً مخاطب اصلی این وام نباشد. از سوی دیگر، اگر قیمت هر متر خانه در تهران را حدود ۲۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، ۲ میلیارد تومان عملاً تنها پول حدود ۱۰ متر خانه است؛ تازه قبل از احتساب هزینه اوراق. یعنی وامی که قرار است راه خانه‌دار شدن را هموار کند، در عمل برای خرید یک خانه معمولی نه‌تنها کافی نیست، بلکه قسط آن نیز می‌تواند برای بسیاری از خانواده‌ها از توان پرداخت خارج باشد.